Chủ đề

(Kinh tế) - Nhằm thực hiện Nghị quyết 02 của Chính phủ để tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản, UBND thành phố Hồ Chí Minh đang xem xét cho chuyển 20 dự án nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội để giải quyết hàng tồn kho. Nhiều doanh nghiệp đang coi đây là hướng ra mới cho thị trường bất động sản. Tuy nhiên, nếu không có sự chọn lọc chặt chẽ, không có định hướng lâu dài thì chính thành phố sẽ lại đối diện với nguy cơ tồn kho nhà ở xã hội.

Cả nghìn căn hộ thương mại xin chuyển

Trong 20 dự án chung cư nộp hồ sơ đến Sở Xây dựng để xem xét chuyển đổi từ dự án nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội,  có hai dự án đã hoàn chỉnh căn hộ, sáu dự án đang trong quá trình thi công, các dự án còn lại mới xong phần mặt bằng hoặc chưa khởi công.

Dự án nhà ở thương mại quy mô nhất xin chuyển làm nhà ở xã hội là dự án của Công ty cổ phần đầu tư xây dựng và khai thác công trình giao thông 584 tại xã Tân Kiên, huyện Bình Chánh.  Dự án này có thời điểm đã khá nổi tiếng khi xin chuyển 996 căn hộ đã xây xong sang làm bệnh viện. Lúc đó, mặc dù UBND thành phố Hồ Chí Minh đã đồng ý về mặt chủ trương nhưng sau đó gặp phải những rắc rối liên quan đến quyền lợi của khách hàng nên kế hoạch này không thực hiện được. Theo tìm hiểu của phóng viên, dự án này gồm hai block chung cư cao 15 tầng, mỗi căn hộ có diện tích từ 79 đến 111 m2, giá bán mỗi m2 tại dự án trung bình khoảng gần 10 triệu/m2.

Hình minh họa

Hình minh họa

Dự án “đình đám” tiếp theo xin chuyển sang dự án nhà ở xã hội là dự án Khu dân cư Lan Phương tại phường Tam Bình, quận Thủ Ðức do Công ty TNHH sản xuất thương mại Lan Phương làm chủ đầu tư. Dự án đã hoàn thành và đăng ký chuyển bán 125 căn hộ thương mại sang làm nhà ở xã hội, mỗi căn có diện tích  từ 88 m2 đến 101 m2. Hiện chủ đầu tư cũng đang làm thủ tục xin chuyển tiếp  hơn một nghìn căn hộ phục vụ tái định cư sang làm nhà xã hội, tuy nhiên, dự án này chưa khởi công xây dựng.

Công ty TNHH Xây dựng Kinh doanh nhà Anh Tuấn  cũng xin chuyển một dự án quy mô 520 căn hộ tại huyện Nhà Bè sang làm nhà ở xã hội. Ngoài ra còn gần mười dự án khác dù chưa khởi công xây dựng hoặc đang bồi thường giải phóng mặt bằng cũng đang hối hả làm hồ sơ xin chuyển sang nhà xã hội vì coi đây là lối thoát trong lúc thị trường bất động sản đóng băng như hiện nay.

Giải quyết hàng tồn kho

Theo số liệu thống kê của Sở Xây dựng TP Hồ Chí Minh, đến thời điểm hiện nay, qua khảo sát và theo thống kê của các quận, huyện tổng số dự án phát triển nhà ở khoảng 1.321 dự án, nhưng chỉ có 131 dự án đã hoàn thành xây dựng. Hiện thành phố (TP) đang tồn kho gần 15 nghìn căn hộ, hơn 300 nghìn m2 diện tích đất nền, gần 59 nghìn m2 văn phòng cho thuê. Tổng giá trị tồn kho hơn 30 nghìn tỷ đồng. Trong tổng số quỹ căn hộ tồn kho, lượng căn hộ doanh nghiệp chưa ký hợp đồng mua bán hoặc chưa huy động vốn có giá trị lên đến khoảng 24.500 tỷ đồng, trong đó căn hộ tồn kho, loại đang xây dựng  chiếm hơn 12 nghìn căn, căn hộ đã hoàn thành chỉ có 2.300 căn… Trong tổng quỹ căn hộ tồn đọng chủ yếu có diện tích lớn, loại căn hộ có diện tích từ 60 đến 90 m2 chiếm 70%….

Giám đốc Sở Xây dựng TP Hồ Chí Minh Trần Trọng Tuấn,  cho biết, hầu hết những dự án xin chuyển làm nhà ở xã hội là những dự án nhà ở thương mại nhưng không bán được. Việc xin chuyển sang làm nhà ở xã hội được coi là một lối ra để giải quyết lượng hàng tồn kho. Tuy nhiên, TP chỉ chấp nhận cho các dự án nhà ở thương mại sang làm nhà ở xã hội nếu đáp ứng đủ các điều kiện như căn hộ có diện tích không vượt quá 70 m2 có giá bán, thuê mua được xác định theo nguyên tắc: các chi phí đầu tư xây dựng (không tính tiền sử dụng đất) cộng lãi vay cộng lợi nhuận định mức của toàn bộ dự án không vượt quá 5% tổng chi phí đầu tư, giá bán không vượt quá 12 triệu đồng/m2 (đã bao gồm thuế VAT). Ông Tuấn cũng cho biết, nhà nước sẽ không sử dụng ngân sách để mua lại quỹ nhà. Nhà đầu tư trực tiếp ký hợp đồng bán, thuê mua đối với các đối tượng được Hội đồng cho thuê, thuê nhà ở xã hội xét duyệt.

Một điều kiện khác để dự án nhà ở thương mại được chuyển sang nhà ở xã hội là dự án đó phải khởi công và đã hoàn thiện hệ thống hạ tầng kỹ thuật.  Ðối với những dự án nhà ở thương mại đã hoàn thiện hạ tầng kỹ thuật, chưa khởi công, nếu muốn chuyển qua nhà ở xã hội thì chủ đầu tư phải chứng minh được năng lực, hiệu quả, tính khả thi của dự án và phù hợp với kế hoạch phát triển nhà ở của TP. Ðối với những căn hộ đã hoàn thiện, có diện tích lớn hơn 70 m2 (không thể điều chỉnh diện tích) thì giá bán, thuê, thuê mua đối với phần diện tích 70 m2 trở xuống được tính theo giá nhà ở xã hội là 12 triệu/m2.

Giá bán phần diện tích từ 71 m2 trở lên sẽ được tính cho chủ đầu tư theo phương thức giá bán nhà ở xã hội cộng thêm tiền sử dụng đất. TP Hồ Chí Minh cũng sẽ không áp dụng điều chỉnh căn hộ có diện tích lớn sang căn hộ có diện tích nhỏ, chuyển đổi công năng dự án nhà ở thương mại sang công trình dịch vụ đối với các dự án thuộc khu  930 ha được quy hoạch làm trung tâm thành phố.

Lo ngại sẽ tồn kho nhà ở xã hội

Theo kế hoạch đến năm 2015 TP Hồ Chí Minh sẽ dùng tiền ngân sách xây dựng 20 dự án nhà ở xã hội, quy mô 21.070 căn hộ. Hiện có bốn dự án đang thi công với quy mô 1.822 căn, ba dự án chuẩn bị khởi công với quy mô 4.315 căn và 13 dự án đang trong giai đoạn chuẩn bị đầu tư với quy mô 14.920 căn. Với lượng căn hộ này, cộng với hàng nghìn nhà ở thương mại chuyển sang làm nhà ở xã hội hiện nay, khiến nhiều chuyên gia lo ngại: Nếu TP chỉ có giải pháp ngắn hạn và làm không tốt thì trong tương lai không xa, TP Hồ Chí Minh sẽ tồn kho hàng nghìn căn hộ nhà ở xã hội.

Một chuyên gia phân tích, thứ nhất, người dân không mấy mặn mà với việc mua nhà ở xã hội là lãi suất. Vì với quy định  người mua nhà ở xã hội chỉ được hỗ trợ lãi suất 6% trong ba năm đầu, còn những năm tiếp theo mức lãi suất này ra sao vẫn chưa có câu trả lời. Trở ngại thứ hai là về mức giá bán, giá thuê, lãi suất của những căn nhà ở xã hội so với những dự án nhà ở thương mại giá rẻ hiện nay không khác nhau là mấy, trong khi đó nếu thuê mua nhà ở xã hội, người mua còn phải chịu nhiều ràng buộc về thời gian chuyển nhượng (5 năm). Cụ thể, mức giá bán 114 căn nhà ở xã hội tại dự án 157/R8 Tô Hiến Thành (quận 10) là 11 triệu đồng/m2; giá thành xây dựng 90 căn hộ tại chung cư 26 Nguyễn Thượng Hiền, phường 1, quận Gò Vấp là 14.789.803 đồng/m2; giá thuê 8 căn hộ có diện tích 66 m2 tại chung cư Ðông Hưng II (đường Nguyễn Văn Quá, phường Ðông Hưng Thuận, quận 12) từ 56.490 đồng đến 68.771 đồng/m2/tháng trong thời gian 15 năm, tính giá mua sau thời gian thuê thì trung bình mỗi mét vuông giá bán từ 10,2 đến 12,4 triệu đồng…

Với bảng giá nêu trên, một cán bộ đã đăng ký thuê mua nhà ở xã hội tính toán, để thuê mua căn hộ tại chung cư Ðông Hưng II phải bỏ ra từ khoảng 4 đến 4,5 triệu đồng/tháng, chưa kể phí quản lý. Số tiền trả góp này sẽ được điều chỉnh tăng lên hay giảm xuống vào từng thời điểm và người mua sẽ phải trả lãi suất theo quy định của Nhà nước.

Nếu tính tổng thì trong thời gian 15 năm, người thuê mua sẽ thanh toán 670 – 818 triệu đồng để sở hữu căn hộ diện tích 66 m2. Với vị trí ngoại thành như tại quận 12 thì mức giá trên cũng tương đương với các căn hộ thương mại.

Cụ thể như Công ty CP đầu tư Nam Long chào bán căn hộ dự án E Home 3 Tây Sài Gòn tại quận Bình Tân với giá 750 triệu đồng/căn nhưng người mua lại được ngân hàng cho vay với lãi suất 0% và không trả nợ gốc cho đến lúc nhận nhà. Công ty CP phát triển nhà Thủ Ðức bán căn hộ ở hai dự án TDH – Trường Thọ (Thủ Ðức) và TDH – Phước Bình (quận 9) với phương thức trả trước 40% giá trị căn hộ để nhận nhà ngay, phần còn lại trả trong năm năm không lãi suất. Công ty nhà Hòa Bình đang chào bán 280 căn hộ dự án Green Hills với giá 700 triệu đồng/căn, khách hàng chỉ phải đóng trước 30%, số tiền còn lại ngân hàng sẽ hỗ trợ trong vòng 10 năm…

(BND)

Bài viết, video, hình ảnh đóng góp cho chuyên mục vui lòng gửi về banbientap@nguyentandung.org
Thích và chia sẻ bài này trên